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临汾房产:50年土地使用权不应是选购房障碍

艺考 2019-12-02 18:14159未知太谷新闻网

  日前,有临汾网民黄先生致电本网“临汾房产”栏目组,咨询有关房屋土地使用权的问题,并希望记者就房屋产权和土地使用权的概念,能给出一些指导意见。

  黄先生咨询到,他在临汾市区看好一套二手房,楼层、户型、位置、环境等都较为满意,但在进入实际成交阶段,房主房产本上的该小区土地使用权终止日期为2057年,让他犯了嘀咕——难道辛苦半辈子攒钱买下的房子,是不是再过42年就不是自己的了?

  细心的黄先生借故推延了与房主签订购房协议的时间,多方咨询亲朋好友而无果,最后选择给本网“临汾房产”栏目来电征询。

  经黄河新闻网临汾编辑部记者多方查阅,并采访国土、房管、律所、开发商等相关人士,在解答黄先生疑惑的同时,一并分享给更多网民。

  黄先生所疑惑的若干年后房子还“是不是自己的”,其实是没有搞清“房屋产权”和“土地使用权”两个概念及之间的关系。再延伸开来,另有“七十年大产权”等,也是购房者的焦点话题。

  先说概念,“房屋产权”是指通过购买、受赠等,对房屋同时拥有占有、使用、处分、收益、支配和处置权,是财产权的一种。其权利的拥有或转移,随标的物的交易、赠予等法律行为而拥有或转移。

  “房屋土地使用权”即“土地使用权年限”。根据我国宪法和国家性质,所有土地的所有权归国有,无论任何单位或个人只有使用权,且“土地的所有权”不以任何方式而改变。国家机关、军事、科研、教育等国家建设用地,以划拨取得“土地使用权”;建厂、商业、住宅开发等商业用地,以有偿出让获得“土地使用权”。按照土地使用性质,“土地使用权”年限分为:商业40年,工业或综合50年,居住最高70年。

  2015年全国两会上,国土资源部部长姜大明回答记者提问时称,不动产权(房产证)证书上的使用期限,指的是“国有建设用地使用权”的期限,不是“房屋所有权”的期限,“使用权有期限,所有权无期限,两权分离”。

  “大产权”即“房屋所有权”。经房管部门确认产权,颁发房屋所有权证的房产,即为获得俗称的“大产权”。其与“房产土地使用权”年限无关,也就是说并不像某些开发商宣传的那样,“70年”的才是“大产权房”。

  上述黄先生担心的,会不会因“土地使用权”的到期,“房屋所有权”而随之灭失?和黄先生一样,因不了解相关法规,对此概念含糊不清的业主不在少数。

  根据现有体制,我国土地实行社会主义公有制,即城市土地国有(全民所有)和农村土地集体所有(劳动群众集体所有),“土地权属”的所有权永不能改变。所以,任何占用土地的建筑物都约定了使用年限,否则无限期使用权就等同于拥有了所有权。

  2007年10月起实施的《物权法》,以“不动产”的形式约定了“房屋所有权”属私人财产,个人私有财产任何组织和个人不得侵犯。

  至于如何调整有期限的“土地使用权”与无期限的“房屋所有权”之间的矛盾,《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”至于续期如何办理,《物权法》虽并未明确规定,但从立法本意看,应是无偿续期,否则就没必要区分住宅(生活用)与非住宅(经营用)了。

  由此断定,不管你的住宅小区土地使用年限是50年还是70年,“土地使用权”到期都会自动续期,不但“房屋所有权”不会灭失,更不会影响正常使用。

  据黄河新闻网记者采访相关部门获知,我国城市建设用地使用权年限按使用性质不同而年限不等,即商业用40年,工业或综合用50年,居住用最高70年。也就是说,地块的“使用年限”是根据“使用性质”来定的;“使用性质”是根据城市规划来决定的;城市规划又是根据城市功能布局来决定的。

  按照相关规定,“商业用地”并不是说必须完全用于商业建筑,经有关部门批复备案可以修建为商住楼,即下几层用做商业,上几层做住宅,并可分别取得相应房屋产权证。同样,使用权年限为50年的综合用地亦然。

  另据了解,土地出让金的缴纳数额是按照地块面积、使用性质和位置来缴纳的,而非使用年限。

  一般情况下,由于商业用地多处于城市繁华区,即便土地使用年限短,而出让金反而高,相应地房价也较高。

  在我国多座城市,即便“住宅用地”使用年限执行的也是50年而非70年,如重庆、太原等。国家明确规定,住宅土地使用权出让年限不得高于70年,出让30、50年或70年都属合法。

  即使在我们生活的临汾市,目前也有不下10座住宅或商住小区,土地使用年限是40或50年,有些甚至是目前临汾市的高档住宅小区。

  但,结合《物权法》第一百四十九条,只要你的房屋产权证标明的是住宅,就不必担心所谓“土地使用年限”到期的问题。

  既然土地出让金的多少,是按照地块面积和地段决定而非使用年限。那么,决定一套住房价值的高低,就不会主要是土地使用年限,小区所处地段、容积率、绿化率、公摊面积、户型、公交等城市配套、学校等公共资源环境等,才是决定房屋价格的主要因素。

  因此,有和黄先生一样有“土地使用权”年限顾虑的有意购房户,不管你购买新房还是二手房,只要环境优美、交通便利,城市配套齐全,大可不必过分在于“土地使用权到期如何办”的困扰,有《物权法》为国人的私有财产作保障,你还怕什么?返回搜狐,查看更多

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